¿Es negocio comprar una cochera?

Todo aquel que busca la libertad financiera espera siempre un flujo de dinero de una inversión pasiva, es decir, dinero que trabaje por nosotros en vez de que nosotros trabajemos por dinero. La cochera es un buen instrumento para esto.

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¿Comprar una cochera o invertirla en un bono? ¿Comprar dos cocheras o prestarla a mi primo que me promete un rendimiento mensual por encima de lo esperado? Ese tipo de disyuntivas comenzaran a surgir en cuanto comprendamos que el capital necesita tomar movimiento y, si bien muchos no se consideran “especuladores”, todos debemos especular acerca de la mejor opción.

Lo primero que debemos considerar, tomando como ejemplo la cochera, es el plazo en el que requiero mi capital. Una cochera puede variar su valor de acuerdo a su país, región y localidad. Incluso puede hacerlo de acuerdo al potencial. De ahí que se dibujan las fuerzas de la oferta y la demanda, es decir, los que venden cocheras y los que compran cocheras. Si hay muchos compradores, porque se considera que será una zona altamente comercial, probablemente su valor se encuentre por encima del promedio (expectativas de mercado). Por el contrario, pocos compradores, por ejemplo, debido a que la zona comercial ha mudado sus principales oficinas, el precio baje, incluso se “cartelice”.

¿Qué relación tiene cuando requiero obligatoriamente mi capital con el potencial de las cocheras? Imaginemos que la inversión que tiene pensado hacer es a un año. La tasa de retorno es buena y considera que la venderá sin inconvenientes en ese plazo. Invierte por encima del valor medio de mercado considerando que es una buena inversión y cree que no tendrá problema alguno en venderla. La idea es que en un año se quede con capital más retorno para pagar su casamiento.

Empezó el año 2020 y la pandemia hizo que las oficinas comerciales que rodeaban su cochera se transformaran en una zona de muy bajo tránsito. El valor de ese activo, de su cochera, disminuyo considerablemente dado que proyecta que la zona céntrica no tendrá la misma afluencia que debía tener. Cercano a la fecha que requiere su capital, se encuentra que le dan la mitad de lo que pago hace un año. Probablemente, su casamiento se postergue.

Evaluar el plazo de recupero de su capital es tan importante como saber el rendimiento, sobre todo si su dinero deberá ser utilizado en un futuro cierto en un gasto ineludible. Esto nos lleva a otro punto de evaluación: la liquidez de su inversión.

Un activo, en este caso la cochera, se debe evaluar bajo diferentes enfoques. Uno de ellos es la liquidez del mismo. Esta nos indica que tan rápido podremos hacer dinero dicho activo. En otras palabras: una acción de un banco de primera línea es mucho más líquido que un apartamento de 100 metros cuadrados. ¿Por qué? Es mucho más probable que nos podamos hacer del dinero de la noche para la mañana cerrando nuestra posición que (mal)vendiendo nuestro activo.

Las cocheras, al igual que los departamentos y todos los activos de real state, suelen tener un plazo de inversión de mediano a largo plazo. Esto nos debe invitar a pensar a utilizar las dos variables mencionadas anteriormente: liquidez y tiempo. Pero a esto debemos sumarle otro instrumento que pocas veces es evaluado al momento de tomar el salto final: el repago mensual y el riesgo a correr.

Si bien son elementos diferentes, solemos evaluarlos como conjunto. Existe una frase con sus buenos años de maduración que aplica a estos dos conceptos. “Cuando la limosna es grande, hasta el santo desconfía”. ¿Pero qué tiene que ver la religión con esto? Aquellos que convivimos habitualmente con oportunidades de inversión, no podemos evitar considerar el retorno como un medidor de riesgo o volatilidad. Retomemos el caso de la cochera.

En términos generales los activos pertenecientes al grupo de real state suelen tener retornos bajos, aproximadamente entre el 0.025% y 1% mensual del capital invertido, siendo el extremo superior un caso excepcional bueno, por ejemplo, una zona netamente comercial. ¿Y si alguien nos ofrece una cochera “premium” en una zona con una posibilidad potencial a futuro que nos pagara una renta del 10%? ¿Aprovecharíamos la oportunidad teniendo en cuenta tan jugoso retorno?

No digo que no existan oportunidades únicas e irrepetibles, pero es importante considerar al momento de evaluar cuánto dinero nos dejara esa cochera y cuan alejada esta la tasa que nos paga del rango promedio. ¿Por qué? Porque probablemente esa tasa guarda implícita un riesgo inherente a esa inversión. Una vez detectado esto, es tarea de ustedes poder discernir si se trata de una inversión “única” o algún tipo de scam que quiere hacerse de nuestro dinero.

En resumen, antes de mover un solo centavo es necesario evaluar estos puntos con la mayor profundidad posible. Criterios de inversión sobran y cada vez son más diversos gracias a la ciencia de datos. Cocheras sobran, pero su capital no.